Periodiek onderhoud aan elektrotechnische installaties en verlichting in woongebouwen

Wet verplicht VvE’s te reserveren voor onderhoud

Sinds 1 januari 2018 zijn VvE’s verplicht om geld te reserveren voor aankomend onderhoud aan het gebouw. Dit is geregeld in de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in Boek 5 van het BW. Een belangrijk begrip is in dit verband het Meerjaren Onderhouds Plan, vaak afgekort tot MJOP. Een VvE is niet verplicht zo'n plan te hebben maar is wel verplicht om reserveringen te maken voor toekomstig onderhoud. Dit kan gaan om structureel onderhoud zoals aan fundering, daken of balkons maar ook aan allerlei elektra. Denk aan de armaturen en de verlichting zelf, maar ook aan de noodverlichting of intercomsystemen. Verlichting die minder fel brandt of armaturen met roestplekken of scheuren in de bevestiging zijn misschien niet direct aan vervanging toe maar zijn wel tekenen dat vervanging niet lang kan worden uitgesteld.

Meerjarenplanning onderhoud (MJOP) en hoogte reservering

Door regelmatig te inventariseren welk onderhoud in de toekomst nodig is en op welke termijn kan een goede inschatting gemaakt worden voor toekomstige kostenposten en worden grotere reparatiekosten achteraf voorkomen. Zoals gezegd is het niet verplicht om alles vast te leggen in een plan maar de beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is wel via een MJOP. Als een VvE geen MJOP heeft vastgesteld, is in de wet vastgelegd dat een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw moet reserveren. Deze waarde is altijd bekend want deze staat ook op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Zelfs verlichting behoeft onderhoud, zeker in oudere armaturen

Wanneer een armatuur nog in goede staat verkeert, is het mogelijk om alleen het binnenwerk te vervangen door LED, of anders gezegd om de verlichting om te bouwen naar LED. Echter, na verloop van tijd kan dit armatuur toch tekenen van slijtage vertonen, zoals roestplekken, metaalmoeheid van de ophanging van de lichtbronnen of verkleuringen in het kunststof. Tijdens de jaarlijkse controles wordt snel duidelijk wanneer kosten moeten worden gereserveerd voor het vervangen van de armaturen, ongeacht de soort verlichting in de armatuur.

Controleer jaarlijks de noodverlichting in trappenhuizen, bij liften en in entrees

Voor woongebouwen is het niet altijd verplicht om noodverlichting aan te brengen, maar in veel gevallen hangt deze wel in trappenhuizen en bij andere vluchtroutes. Het gaat enerzijds om verlichting zelf die brandt in geval van nood, anderzijds om vluchtwegaanduiding. Noodverlichting kan bestaan uit aparte noodverlichting of uit een speciale voorziening waardoor reguliere verlichting ook kan dienen als noodverlichting bij stroomuitval. Deze laatste mogelijkheid wordt vaak toegepast als armaturen worden omgebouwd voor LED. Door o.a. een noodaccu toe te voegen creëer je een geïntegreerde oplossing. De eisen die moeten worden gesteld aan verschillende soorten noodverlichting zijn steeds hetzelfde.

Inspectie en testen van noodverlichting

Voor noodverlichting is het noodzakelijk dat deze minimaal een uur blijft branden nadat de stroomtoevoer is afgesloten. Om de werking van de noodverlichting te testen, wordt de gehele verlichting in de openbare ruimtes van een gebouw afgesloten zodat na een uur kan worden bekeken of alle noodverlichting nog brandt. Daarnaast vindt er steekproefsgewijs een visuele inspectie plaats, waarbij een aantal armaturen wordt geopend om te zien of er zichtbare slijtageplekken te vinden zijn. Als het armatuur slaagt voor deze inspectie, kan deze nog een tijdje mee, anders moet er budget voor vervanging gereserveerd worden. Meer over het testen van noodverlichting, het voldoen aan eisen van overheid en verzekeraars, NEN normen (zoals NEN 3140) en andere belangrijke normen kunt u lezen in een ander artikel op deze website: 'Met LED noodverlichting in woongebouwen voldoen aan veiligheidseisen'.

Accu in noodverlichting moet elke vijf jaar vervangen worden

Noodverlichting moet dus minimaal een uur zelfstandig kunnen branden nadat de stroom is uitgevallen. Om dit te kunnen, zit er een accu (ook wel batterij of noodvoeding genoemd) in het armatuur dat inschakelt op het moment dat er geen stroomtoevoer is. Echter, deze accu wordt – als het goed is – nooit in werking gesteld, waardoor deze na verloop van tijd kracht verliest. Los van de jaarlijkse inspectie op de werking van de noodverlichting, vervangt YellowBee elke vijf jaar preventief alle accu’s. Zo kan de juiste werking gegarandeerd worden op het moment dat het echt nodig is.

In de LED verlichting catalogus op deze website vindt u overigens een uitgebreid assortiment aan accu's voor noodverlichting.

Inspectie en vervanging noodverlichting accu's op contractbasis

Om de kosten voorspelbaar te maken is het mogelijk om een onderhoudscontract af te sluiten. YellowBee en andere leveranciers bieden deze mogelijkheid. YellowBee spreekt in dergelijke overeenkomsten af dat er één maal per jaar zal worden geïnspecteerd en gerapporteerd.

In de overeenkomst wordt vastgelegd op hoeveel armaturen de afspraak betrekking heeft. Bij een klant in Amsterdam staat bij bijvoorbeeld: de installatie bestaat uit 66 decentrale armaturen
De inspectie werkzaamheden bestaan uit:

• het testen en controleren van de gehele installatie;
• het verrichten van een duurtest;
• Als nodig op regiebasis vervangen van defecte installatie
• onderdelen;
• het maken van een rapportage.

Gedurende vier jaar wordt alleen vervangen wat nodig is. In het vijfde jaar worden all noodaccu's vervangen. Dit is een wettelijke verplichting. De stroom opslagcapaciteit van accu’s loopt langzaam terug. Volgens de normen NEN1010 en NEN1839 moeten vluchtwegen minimaal 1 uur na stoomuitval nog 1 Lux lichtsterkte hebben. Daarom schrijft deze norm voor
dat accu’s vóór het 5 de jaar vervangen moeten zijn.

Omdat bij aanvang een complete inventarisatie gemaakt,  jaarlijks uit de rapporten blijkt wat de kwaliteit van de installatie is en waarop jaarlijks gerekend kan worden aan reparaties en vervanging en de wettelijke plicht om per 5 jaar accu's te vervangen nu eenmaal bestaat worden de periodieke kosten op lange termijn zeer voorspelbaar.

Controleer ook elektrotechnische installaties als intercoms en camerasystemen

Tegenwoordig is er in elk woongebouw wel een systeem aanwezig waarbij de bezoeker aan de voordeur van het gebouw kan aanbellen bij een bewoner en dat deze vanaf het eigen huis de deur kan openen. Ook deze installaties moeten regelmatig gecontroleerd worden op hun werking en of alle bekabeling nog in orde is. Wanneer blijkt dat deze binnenkort aan vervanging toe is, kan hier ook meteen slimmere technologie aan worden toegevoegd, zoals video of een IP-aansluiting zodat vanaf elke locatie ter wereld bekeken kan worden wie er aanbelt.

Zorg voor één centraal aanspreekpunt voor alle elektrotechnische installaties en verlichting

Er zijn verschillende termijnen voor de controle en preventieve vervanging van verlichting en deurautomatisering. Noodverlichting moet ieder jaar gecontroleerd worden en elke vijf jaar preventief vervangen. De armaturen van alle verlichting moet elke tien jaar vervangen worden of eerder wanneer er zichtbare slijtage is. Wanneer de verlichting zelf vervangen moet worden, is afhankelijk van het aantal branduren en zal dus per woongebouw apart berekend moeten worden. De intercomsystemen en deurautomatisering kunnen wel 20 tot 30 jaar meegaan, maar met de laatste technologische ontwikkelingen, kan het de moeite waard zijn om deze voortijdig al te vervangen. Wanneer u één vast aanspreekpunt heeft voor al deze controles en vervangingen, maakt u het zichzelf gemakkelijk en bent u verzekerd van goed werkende verlichting en deurautomatisering in uw woongebouw.

Neem contact op met YellowBee om de mogelijkheden te bespreken, meer inzicht te krijgen in de aankomende kosten en verzekerd te zijn van goed werkende elektra in het woongebouw.

Meer informatie

• Informatie van de Rijksoverheid op rijksoverheid.nl over het verplicht reserveren voor onderhoud door VVE's
• De tekst van Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars zoals gepubliceerd in het Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden, deze wet is toegevoegd aan boek 5 van het Burgerlijk Wetboek
• In het praktijkblad woongebouwen van de NVFN is veel praktische info te vinden over noodverlichting. Het is als pdf document te downloaden en printen. Ook de webpagina op de NVFN website 'Welke soorten noodverlichting zijn er' bevat veel nuttige info, dit gaat echter over allerlei gebouwen, niet alleen woongebouwen en op de pagina 'Wet- en regelgeving rondom noodverlichting' bevat nuttige verwijzingen.
• Wij informeren u in een apart artikel op deze website uitgebreider over de eisen die gesteld worden aan noodverlichting in woongebouwen, het voldoen aan NEN en andere normen en over inspectie en keuring van noodverlichting.
• Op deze website van YellowBee Nederland kunt u in de catalogus alle producten op het gebied van noodverlichting vinden als aparte rubriek 'noodverlichting',